Rechte und Pflichten eines Vermieters
Das
sollten Sie wissen
Das Mietrecht ist ein komplexes juristisches
Gebilde. Regelmäßige Urteile des Bundesgerichtshofes machen es noch
unübersichtlicher. Einen Überblick über die wichtigsten Rechte und
Pflichten als Vermieter finden Sie hier.
Pflichten als Vermieter:
1.
Die Wohnung zur Verfügung stellen: Zu dem im Mietvertrag
festgelegten Termin muss der Vermieter seinem Mieter die Wohnung zur
Verfügung stellen und ihm die Schlüssel aushändigen. Von diesem
Zeitpunkt an hat der Mieter das Hausrecht in der Wohnung.
2.
Instandhaltung und Reparatur: Der Vermieter muss dafür sorgen,
dass die Wohnung dem Zustand entspricht, den sie bei Abschluss des
Vertrages hatte. Er ist verpflichtet, Schäden beseitigen zu lassen.
Modernisierungen, Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen gehören
nicht dazu.
3.
Heizung: Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April
des Folgejahres muss der Vermieter die Funktion der Heizung
sicherstellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad beheizt werden können.
4.
Aufnahme von Familienmitgliedern: Der Vermieter muss dem Mieter
gestatten, enge Familienangehörige in der Wohnung aufzunehmen. Dazu
gehören Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder. Das gilt aber
nur, wenn die Wohnung nicht überbelegt wird. Genaueres regelt der
Mietvertrag.
5.
Untervermietung: Der Vermieter muss die Untervermietung der
Wohnung zulassen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat –
etwa wegen einer beruflichen Tätigkeit im Ausland. Er hat das Recht, den
Namen des Untervermieters zu erfahren.
Rechte als Vermieter:
1.
Mieterhöhung:
Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen hat der
Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei muss er Gründe
angeben und diese genau darlegen.
2.
Umlage der Betriebskosten: Alle Kosten für den Betrieb des Hauses kann
der Vermieter gemäß der gesetzlichen Vorgaben auf die Mieter umlegen.
Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Er ist verpflichtet, dem Mieter
eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.
3.
Missbrauch verbieten: Im Mietvertrag kann der Vermieter den Missbrauch
der Wohnung untersagen: Zum Beispiel darf der Mieter die Wohnung
nicht gewerblich nutzen, wenn dies mit Kundenverkehr oder
Lärmbelästigung einhergeht.
4.
Zutritt zur Wohnung: In bestimmten Situationen hat der Vermieter das
Recht, die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter zu betreten, zum
Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, für Besichtigungen mit Nachmietern
oder Kaufinteressenten oder bei notwendigen Reparaturen.
5. Kündigung:
Der Vermieter kann dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf
kündigen, muss dabei aber enge gesetzliche Vorgaben und Fristen
beachten. Bei wiederholter und bewiesener Störung des Hausfriedens
oder Zahlungsverzug hat er das Recht zur fristlosen Kündigung.
Mieter müssen Wände beim Auszug hell
streichen!
Urteil v.
21.11.2013 Dekoration beeinflusst Chancen der
Vermietbarkeit
Während der Laufzeit eines Mietvertrags
dürfen Mieter die Wände einer Wohnung nach ihrem Geschmack gestalten.
Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs müssen sie diese beim
Auszug jedoch in hellen, neutralen Farben übergeben.
Ob Mieter im Falle eines Auszugs zu
Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, ist seit Jahren ein
Streitthema. Nun hat der Bundesgerichtshof mit einem aktuellen Urteil
für Klarheit gesorgt.
Der Fall: Nicht alle mögen´s bunt
In Gießen strichen Anfang 2007 Mieter die
frisch in weißer Farbe renovierten Wände einer Doppelhaushälfte in den
kräftigen Farben rot, gelb und blau. Als sie im Juli 2009 wieder
auszogen, gaben sie die Wohnung bunt gestrichenen zurück. Die
Vermieterin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst
mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit
Wandfarbe überstreichen. Die aufwendigen Malerarbeiten kosteten gut 3600
Euro. Die Eigentümer konnten diese Kosten nur zum Teil mit der Kaution
verrechnen und stellten daher eine Klage vor dem Landgericht Gießen
gegenüber ihren Ex-Mietern auf Zahlung des Restbetrags inklusive Zinsen
in Höhe von rund 1800 Euro. Die Mieter wiederum klagten auf Auszahlung
ihrer Kaution. Der Fall landete letztlich vor dem Bundesgerichtshof in
Karlsruhe. Die Richter entscheiden in ihrem Urteil vom 6. November 2013
(Az.: VIII ZR 416/12) zu Gunsten der Vermieterin
Farbige Wände stellen inakzeptable
Dekoration dar
Die Karlsruher Richter sprachen der
Vermieterin den Schadensersatz durch den Mieter zu, weil die in
neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem
ausgefallenen farblichen Zustand zurückgegeben wurde. Viele
Mietinteressenten würden einen solchen nicht akzeptieren, eine
Neuvermietung der Wohnung wäre so praktisch unmöglich. Weil die
Vermieterin daher den Anstrich beseitigen musste, habe sie Anspruch,
diesen Schaden erstattet zu bekommen.
Rechtliche Grundlage
Die Richter zogen als rechtliche Grundlage
ihrer Entscheidung einen entsprechenden Passus aus dem Bürgerlichen
Gesetzbuch (§§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB) heran: „Verletzt der
Schuldner (Mieter) eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der
Gläubiger (Vermieter) Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens
verlangen.“
Tipp:
Mieter sind verpflichtet, eine Wohnung in
neutral gestrichenem Zustand zurückzugeben, wenn sie diese bei
Mietbeginn auch so übernommen hatten. Dies gilt auch dann, wenn
Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Um
die Beweislage im Fall eines Rechtsstreites zu sichern, sollte der
Zustand der Wohnung im Mietvertrag beziehungsweise im Übergabeprotokoll
dokumentiert werden.